収益物件の購入は、マイホーム選びとは全く別物です。「自分が住みたいか」ではなく「他人がお金を払って住みたいか」**という冷徹な視点が求められます。

特に注意すべき5つの黄金律をまとめました。
1. 「利回り」の数字に騙されない

広告に載っている「利回り」には2種類あります。必ず「実質利回り」で計算し直してください。

表面利回り: （年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100
※税金や管理費が無視されている「理想値」です。

実質利回り: （（年間家賃 － 諸経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入諸経費））× 100
諸経費の例: 固定資産税、管理委託料、火災保険料、修繕積立金。

購入諸経費: 登記費用、仲介手数料（物件価格の約3% + 6万円）、ローン事務手数料。

2. 「出口戦略」を描けているか

不動産投資の利益は、「運用益（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の合計で決まります。
出口戦略: 10年後、20年後にその物件がいくらで売れるか？
注意: 地方の築古アパートなどは、利回りが高くても「将来買い手がつかない（出口がない）」というリスクがあります。

3. デッドクロスの恐怖（節税目的の罠）
「節税になります」という営業文句には注意が必要です。
数年経つと、「帳簿上の減価償却費」が減り、「ローンの元金返済額」が上回る「デッドクロス」という現象が起きます。
結果: 手元の現金（キャッシュフロー）は少ないのに、税金だけが高くなるという事態に陥ることがあります。

4. 建物構造ごとの法定耐用年数

融資（ローン）の期間は、建物の法定耐用年数に大きく影響されます。
木造 (W)・・・法定耐用年数22年 融資期間が短くなりやすく、月々の返済負担が重い。
鉄骨造 (S)・・・法定耐用年数19〜34年 融資は厚さにより変動。バランス型。
鉄筋コンクリート (RC)・・・法定耐用年数47年 長期ローンが組みやすく、キャッシュフローが出やすい。


5. 空室リスクの徹底調査

不動産屋さんの「想定賃料」を鵜呑みにしてはいけません。
□周辺相場: 近隣の似た条件の部屋がいくらで募集されているか？
□入居率: そのエリアの人口推移や、近くに大きな大学・工場が撤退する予定はないか？

プロの視点：内見時の裏ワザ
□収益物件を内見する際は、部屋の中よりも「共用部」を見てください。
□ポスト周り: チラシが溢れている部屋が多い ＝ 空室期間が長い。
□掲示板: 「騒音注意」「ゴミ出し厳守」の貼り紙が古い ＝ 管理が行き届いていない、または入居者の質に問題がある。
などに注意して内見してください。

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